دو دو تا چهارتای ماراتن رشد نرخ مسکن

**تورم، سبب واقعی یا روانی؟
نه فقط در تهران، لکن در تمام کشور نرخ مسکن در سال ۱۳۹۶ و علاوه بر این ماه های اول سال ۱۳۹۷ در حال افزایش بوده هست. علل افزایش نرخ مسکن طی ماه های موخر را میتوان به دو دسته عاملان واقعی و روانی منسوب کرد.
منظور از عاملان واقعی، افزایش نرخ مصالح ساختمانی، افزایش دستمزد کارگران ساختمانی و افزایش نرخ زمین هست که با افزایش بهای تمام شده مسکن، نرخ آن را افزایش می دهد. همچین متناسب نبودن افزایش نرخ مسکن نسبت به سایر دارایی ها تا پیش از انتهاء سال ۹۵ نیز روی افزایش نرخ مسکن در ماه های موخر مؤثر بوده که میتوان این عامل را نیز واقعی محسوب کرد. عاملان روانی افزایش نرخ مسکن طی ماه های گذشته را نیز میتوان به تحولات نرخ ارز و توقع ها تورمی منسوب کرد.

**عوامل واقعی
افزایش ظرفیت نقدینگی به صورت نامتناسب با رشد اقتصادی، بی شک تورم را با خود بهمراه دارد. اما این سؤال پیش می آید که به چه سبب با توجه به افزایش نامتناسب ظرفیت نقدینگی نسبت به رشد اقتصادی، طی سال های ۹۲ تا ۹۵ افزایش نرخ مسکن متناسب با نرخ سایر دارایی ها نبود؛ اما در ماه های آخر سال ۹۶ و ماه های اول سال ۹۷ این افزایش نرخ برای همه محسوس هست؟
اما این سؤال پیش می آید که به چه سبب با توجه به افزایش نامتناسب ظرفیت نقدینگی نسبت به رشد اقتصادی، طی سال های ۹۲ تا ۹۵ افزایش نرخ مسکن متناسب با نرخ سایر دارایی ها نبود؛ اما در ماه های آخر سال ۹۶ و ماه های اول سال ۹۷ این افزایش نرخ برای همه محسوس هست؟پاسخ به این سؤال را میتوان به رکود موجود در بازار مسکن (هم در بخش ساخت وساز و هم در بخش معاملات) منسوب کرد. به به صورتی که این رکود مانع از افزایش نرخ مسکن در شرایطی می گردید که نرخ سایر دارایی ها در حال افزایش بود. از همین رو در سال ۹۶ و ماه های خستین سال ۹۷ که بازار مسکن نسبت به سال های ۹۲ تا ۹۵ در رکود نبود، افزایش قیمتی که باید در همان سال ها صورت می گرفت، طی این دوره جبران گردید.
به به صورتی که در اسفند ماه ۹۶، متوسط نرخ مسکن نسبت به ماه همانند پارسال افزایش ۲۶ درصدی داشت و این عدد در فروردین ۹۷ نسبت به ماه همانند پارسال حدود ۳۰ درصد بود. گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۷ نشان می دهد متوسط نرخ یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی نسبت به ماه همانند پارسال معادل ۸/۳۴ درصد بوده هست. این افزایش نرخ در منطقه ۵ تهران تورم ۵/۵۳ درصدی داشت.
علاوه بر این لازم به ذکر هست که بهای تمام شده ساخت مسکن طی ماه های موخر افزایش داشته هست. افزایش دستمزد کارگران، افزایش نرخ مصالح ساختمانی و افزایش نرخ زمین را میتوان سه عاملی محسوب کرد که روی افزایش نرخ مسکن تاثیر بسیاری داشته اند.

**عوامل روانی
عاملان روانی افزایش نرخ مسکن، اگر زیادتر نه، به اندزه عاملان واقعی مؤثر می باشند. این عاملان روانی را میتوان در شوک های ارزی ماه های گذشته و علاوه بر این توقع ها تورمی سرمایه گذاران بخش مسکن و خریداران و فروشندگان دانست. این مبحث که افزایش نرخ دلار منتج به افزایش نرخ سایر دارایی ها می گردد، در کشور به تفکری مبدل شده که علاوه بر اثر واقعی آن، اثرها روانی را نیز با خود در پی دارد. شوک هایی طی ماه های موخر به بازار ارز وارد گردیده هست و علاوه بر این تثبیت نرخ دلار در سطح ۴۲۰۰ تومان و این انتظار که این نرخ ارز ثابت نخواهد ماند و دوباره جهش سنگینی را تجربه خواهد کرد، ارائه کنندگان مسکن را مجاب کرده که فروش مسکن در مقطع کنونی کار درستی نیست و با این وصف انتظار افزایش نرخ متاثر از شوک های ارزی موجب شده ارائه مسکن کاهش یابد.
از سویی خریداران مسکن به این نتیجه دست یافته اند که باید هر چه فوری تر اقدام به خرید مسکن کنند؛ زیرا در آینده ای نه چندان دور دیگر قدرت این کار را به سبب افزایش نرخ مسکن نخواهند داشت. از همین رو افزایش نرخ مسکن هم از جانب کاهش ارائه و هم از جانب افزایش درخواست ها پشتیبانی می گردد.
همین آنالیز درباره افزایش نرخ مسکن متاثر از توقع ها تورمی نیز وجود دارد. به به صورتی که افزایش ظرفیت نقدینگی نه فقط به صورت واقعی و از کانال های مستقیم و غیرمستقیم روی افزایش نرخ مسکن تاثیر می گذارد، لکن عاملان روانی متاثر از آن خریداران مسکن را مجاب می کند که هر چه فوری تر برای خرید خانه اقدام کنند و فروشندگان مسکن نیز با هدف اکتساب نفع زیادتر در آینده، از فروش مسکن اجتناب می کنند و نوعی کم بودن ارائه تصنعی را به وجود می آورند. کم بودن ارائه تصنعی بدین مفهوم که علی رغم مسکن های آماده و تهی از سکنه برای فروش، مالکان در نرخ های فعلی راضی به فروش نمی گردند. این نارضایتی براش فروش متاثر از این هست که آنان به این نتیجه رسده اند که در ماه های آینده افزایش نرخ ها موجب افزایش اعتبار دارایی آنان یعنی مسکن خواهد گردید و از همین رو، امروز نیز اعتبار دارایی خود را زیادتر از نرخ های ایده ای تخمین می کنند.
به علاوه اینکه تحت این شرایط و به سبب عدم توان تقاضا کنندگان خرید مسکن، تقاضای کرایه نشینی افزایش می یابد و افزایش کرایه بها هم این سیگنال را به مالکان مسکن می دهد که برای فروش باید نرخ بیشتری را بگیرند.

گزارش از مرتضی مرادی
** ادراه کل خبر ها چندرسانه ای ** ایرناپلاس** انتهای پیام /*