بازار افسار گسیخته اجاره بها همچنان در گیلان می‌تازد

به گزارش تدبیرشرق، ‌به طور معمول،تابستان زمان اتمام قرارداد مستاجران با مالکان است؛ مستاجرانی که بدنبال تمدید یا رهن و اجاره مکانی جدید برای مهیا کردن سرپناهی برای خود و خانواده‌شان هستند اما عوامل متعددی از جمله تحریم‌ در سال‌های اخیر شرایطی را ایجاد کرده است که با وجودِ نبود قدرت خرید بیشتر متقاضیان، قیمت مسکن و بدنبال آن رهن و اجاره بی محابا می تازد؛ شرایط گیلان هم مستثنی از شرایط کشور نیست و داشتن مواهب طبیعی و آب و هوای مطبوع و سیمای گردشگری آن به افزایش قیمت‌ها دامن زده است.

واهمه از گران شدن حاشیه نشینی

به گفته شماری از ساکنان اجاره نشین شهرستان رشت، در یک منطقه متوسط این شهر مستاجرانی که سال گذشته با ۱۰۰ یا ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه مسکن با ماهی ۵۰۰ هزار تومان خانه اجاره کرده بودند اکنون برای تمدید قرار داد خود با ودیعه مسکن ۶۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان نیز روبرو می شوند.

یک مستاجر که با یکصد میلیون تومان وام و ‌همین میزان ذخیره خود توانسته بود ۲۰۰ میلیون تومان ‌برای اجاره مسکن تهیه کند، گفت: فکر می کردم با این میزان ودیعه مسکن و یک میلیون تومان اجاره بتوانم قرارداد آپارتمانی که در آن سکونت داشتم، تمدید کنم اما با طلب کردن ۶۰۰میلیون تومان ودیعه مسکن از سوی صاحبخانه، به هیچ وجه امکان پرداخت چنین وجهی را ندارم.

رضا افزود: مستاصل شده ام و ناچارم برای داشتن سرپناه به مناطق خارج شهر مراجعه می کنم اما باز هم واهمه دارم که این افزایش قیمت‌ها حاشیه نشینی را گسترش دهد و قیمت زمین و مسکن در آنجا هم افزایش یابد چرا که افزایش تقاضا موجب رشد قیمت می شود.

وی ادامه داد: علاوه بر این، دیگر مناطقی که عناوین محله‌های متوسط و بالانشین را یدک می‌کشند وقتی می‌بینند قیمت مناطق پایین شهر افزایش یافته به لحاظ برتری که تصور می‌کنند دوباره قیمت مسکن و اجاره بهای خود را افزایش می‌دهند.

یک شهروند دیگر گفت: افزایش هزینه ها و تورم فقط مربوط به مسکن نیست اگر زمانی فقط قیمت طلا روزانه تغییر می‌کرد الان همه کالا ها روزانه تغییر می‌کند اما حقوق کارمندان و کارگران با سالیانه تغییر می‌کند و مسکن به عنوان یکی از مهمترین ضروریات در کنار تورم کالاها و خدمات افزایش عجیبی یافته که زندگی را برای اجاره نشینان دشوار کرده است.

تورم، مستاجران را با مشکل مواجه کرده است

براساس آمارهای مرکز آمار ایران، شاخص نرخ تورم در خصوص اجاره ساختمان مسکونی در گیلان طی خرداد ماه ۱۴۰۲ حدود ۳۴.۵ درصد و در کشور ۳۵.۲ درصد است اما این میزان تورم بسیاری از مستاجران را با مشکل مواجه کرده است.

یک کارشناس در مشاور املاک به قیمت زمین در شهر رشت اشاره و بیان کرد: در حال حاضر قیمت یک واحد مسکونی تمام شده سنددار در این شهر متری ۲۵ تا ۱۱۰میلیون تومان به فروش می رسد.

رضا قاسمی با بیان اینکه بسیاری از افرادی که بدنبال رهن و اجاره خانه به مشاوران املاک مراجعه می کنند توان پرداخت ودیعه و اجاره مسکن را ندارند، تصریح کرد: یک ششم قیمت تمام شده ملک به عنوان رهن و اجاره خانه که قابل تبدیل شدن به هم است، محاسبه می شود و با افزایش قیمت ملک هزینه رهن و اجاره بسیار سنگین می‌شود.

وی اظهار کرد: به طور معمول این افراد ناچارند که به مناطق حاشیه‌ای شهر بروند تا بتوانند خانه اجاره کنند؛ ضمن اینکه کسانی که سرمایه‌ای هم دارند با این رقم ها توان خرید خانه را ندارند.

قاسمی تصریح کرد: براساس عرف به ازای هر سال ساخت ۱.۲۵ درصد از قیمت مسکن با چند سال ساخت کم می شود اما با این وجود قیمت ساختمان کارکرده هم برای بیشتر خریداران سنگین است.

وی ادامه داد: در حال حاضر کسانی برای خرید خانه به مشاوران املاک مراجعه می‌کنند که سرمایه‌های پراکنده‌ای دارند و می‌خواهند با خرید خانه سرمایه‌شان را به سرمایه‌ای با ارزش تبدیل کنند و ‌خانه اولی‌ها در بین آنها بسیار کمتر هستند.

قاسمی گفت : رهن و اجاره هم بسیار بالاست و با وجوه متقاضیان همخوانی ندارد؛ به طور مثال رهن کامل یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری در یک منطقه ای از رشت به طور متوسط ۶۰۰ میلیون تومان است که البته بنا به موقعیت و کارکرد منزل متفاوت است.

در این میان بسیاری افزایش قیمت ساخت و مصالح ساختمانی به تبع آن قیمت خانه و آپارتمان را در رشد بی رویه افزایش اجاره بها موثر می دانند بدین منظور به سراغ یک سازنده می رویم.

قیمت مصوب مصالح هم اگر کاهشی باشد در بازار با آن روند به سازندگان عرضه نمی‌شود

یک سازنده ساختمان در رشت از عدم ثبات قیمت مصالح ساختمانی در رشت گلایه کرد و گفت: مصالح هر روز قیمت افزایشی دارد و حتی زمانی هم که دلار کاهش یابد و یا قیمت دستوری و مصوب دولت از قیمت بازار مسکن کمتر باشد اما با قیمت کاهشی به سازندگان عرضه نمی شود و ساخت مسکن با مصالحی که نرخ آن افزایش یافته موجب می شود تا قیمت مسکن هم به خودی خود افزایش یابد.

وی ادامه داد: زمانی که قیمت مصالح با نرخ مصوب و کمتر از قیمت بازار هم اعلام می شود، فروشندگان حاضر به کاهش قیمت نیستند.

وی اضافه کرد: به طور مثال؛ میلگرد یکسال گذشته کیلویی ۱۴ هزار تومان بود اما اکنون به کیلویی ۲۸ هزار تومان رسیده است و بنابراین قیمت میلگرد بکار رفته در سازه هم بر خلاف برنامه ریزی و تصور ۲ برابر شده است.

حسین قلی زاده افزود:با وجود اینکه قیمت مسکن دارای رکود است اما متاسفانه با افزایش قیمت دلار، خرید و فروش مسکن رونق می گیرد و با کاهش قیمت دلار و ثبات نسبی شوق خرید خانه فروکش می کند.

وی اضافه کرد: مردم وقتی مشاهده می‌کنند که قیمت دلار افزایش یافته و کالاها و خدمات گران می‌شود، تلاش می‌کنند تا سرمایه‌های سرگردان خود را تبدیل به سرمایه‌ای ثابت کنند که در این بین خرید خانه و ملک از راهکارهای پر طرفدار در این زمینه است و بر همین اساس ملک هایی با قیمت های بالا فروخته شد که سازندگان تصور نمی کردند به راحتی به‌فروش برسد.

به گفته قلی زاده، به تبع این شرایط رهن و اجاره هم رشد می یابد تا خود را به نرخ خانه و آپارتمان برساند و از اینرو دیگر رهن و اجاره عرفی در بازار ندارد، به طور مثال مالکی که پارسال ملک خود را ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه و یک میلیون تومان نقدی اجاره داده بود، امسال همان ملک را ۷۰۰ میلیون تومان با ماهیانه سه تا چهار میلیون تومان به اجاره می گذارد و بر همین اساس باید نظارت بیشتری برای حمایت از مستاجران در مشاوران املاک صورت گیرد.

وی با بیان اینکه در حال حاضر اجاره بها افسارگسیخته است و هرکسی هر چه می‌خواهد تعیین می‌کند، ادامه داد: علاوه بر این نرخ حداکثر اجاره و ودیعه مسکن در هر منطقه مشخص شود تا مستاجران یکباره طی یکسال با اجاره بهای دو یا سه برابری روبرو نشوند.

تاثیرگذاری «مهاجرت‌های اقلیمی» بر افزایش قیمت مسکن در گیلان

یک عضو هیات علمی گروه شهرسازی دانشگاه گیلان با بیان اینکه قیمت مسکن در استان تابعی از قیمت مسکن در کشور است، گفت: مهاجرت های اقلیمی به گیلان در شیب تند افزایش قیمت مسکن موثر است.

دکتر نادر زالی در گفت و گو با خبرنگار ایرنا افزود: مهاجرت از استان های دیگر به این خطه و افزایش تقاضای افراد غیر بومی برای خرید بر قیمت مسکن در استان تاثیرگذار بوده است.

وی با تاکید بر اینکه گیلان در ۲ سه دهه اخیر درگیر فراچالش مهاجرت های اقلیمی است، افزود: بدلیل مسائل اقلیمی همچون خشکسالی، گسترش ریزگردها به اکثر استان‌های جنوبی، کمبود منابع آب و گرمایش هوا، شرایط اجتماعی و اقتصادی سکونت تغییر کرده و مردم ترجیح می دهند به مکان هایی که از لحاظ اقلیمی مطلوبیت بیشتری دارند، مهاجرت کنند.

وی تصریح کرد: نسل جوان فارغ از سخت کوشی، مسئولیت پذیری و تعهد سرزمینی، مثل نسل قبل سختگیری در مهاجرت و تغییر مکان زندگی ندارد و مطلوبیت مکان را به تحمل شرایط سخت سرزمین پدری ترجیح می دهد به همین دلیل مهاجرت در چند دهه اخیر به راحتی در درون سرزمین و بین استانها در جریان است و روند فزاینده‌ای دارد و در واقع به یک پدیده اجتماعی روز تبدیل شده است.

دکتر زالی ادامه داد: البته نوع مهاجرت به خارج از کشور فراتر از پدیده اجتماعی به یک هیجان اجتماعی خودآگاهانه تبدیل شده که زمینه های رسانه‌ای و اجتماعی دارد.

وی گیلان را به‌لحاظ اقلیمی یکی از مقاصد بسیار مهم برای مهاجران داخلی دانست و گفت: این استان مقصد مهاجرانی است که به لحاظ اقلیمی در مبدا دارای محدودیت هستند و اولویت نخست آنان در زندگی ملاحظه مطلوبیت ویژگی‌های جغرافیایی و نه اقتصادی است؛ بنابراین مهاجرانی که اولویت آنها اشتغال یا ملاحظات اقتصادی باشد، بیشتر به تهران و کلانشهرهای بزرگتر مهاجرت می کنند ولی چیزی که عیان است مهاجران استان گیلان، مطلوبیت مکان را بر مطلوبیت اقتصادی ترجیح می دهند.

مهاجرت به گیلان بازار مسکن این استان را تحت تاثیر قرار می دهد

زالی شرایط گیلان و استان های شمالی را نسبت به سایر استان‌های دیگر متفاوت خواند و گفت: مقصد مهاجرت بودن این استان بازار مسکن را هم تحت تاثیر قرار می دهد و شاهد تقاضا و فشار مضاعف در بازار مسکن شهرهای استان های شمالی و حتی روستاها هستیم و این موضوع نشان می دهد که شرایط بازار مسکن استان گیلان قابل مقایسه با سایر استان ها بویژه استان‌هایی که آب و هوای کویری و گرم و خشک دارند، نیست.

وی افزود: باید این موضوع را نیز مد نظر قرار داد که افزایش جهشی قیمت مسکن در گیلان نیز تابعی از افزایش قیمت مسکن در کشور است و جهش قیمت مسکن هم وابسته به سایر مولفه‌های اقتصادی از جمله قیمت تمام شده مصالح ساختمانی، دستمزد و تورم دارد.

زالی ادامه داد:شاید بتوان ادعا کرد که مسکن در ۱۰ سال اخیر افزایش قیمت کمتری نسبت به بازارهای رقیب بخصوص ارز و طلا داشته و طبیعی است در موقعیت خاص خودش، عقب ماندگی بخش مسکن جبران شده و بازارها به تعادل می رسند.

وی ادامه داد :در ۲۰ سال اخیر قیمت طلا در کشور حدود ۲۰۰ برابر شده ولی قیمت مسکن ۱۰۰ برابر افزایش پیدا کرده است؛ اگر بر این موضوع، مطلوبیت های جغرافیایی گیلان و فشار تقاضای فزاینده بر بازار مسکن را هم اضافه کنید می توان پیش بینی کرد دهه آینده دهه پرتلاطمی در بازار مسکن گیلان خواهد بود.

عضو هیات علمی گروه شهرسازی دانشگاه گیلان به پیامدهای افزایش مسکن نیز اشاره و بیان کرد: در حال حاضر که قیمت مسکن افزایش یافته، سطح درآمد طبقه متقاضی مسکن به اندازه افزایش قیمت‌ها نیست؛ بنابراین تقاضا با عرضه فاصله می گیرد و درآمدهای عمومی مردم قابلیت رقابت با تورم و جهش قیمت کالاها را ندارد، از اینرو در کوتاه مدت رکود بر بازار مسکن حاکم می شود که در حال حاضر بازار مسکن در رکود به سر می برد.

زالی ادامه داد: بتدریج که درآمدها تعدیل و توان خرید مردم افزایش می یابد، بازار دوباره متعادل می شود و به حالت ثبات می رسد؛ چندین سال به این شکل باقی می‌ماند و همین چرخه در چند دهه اخیر ادامه داشته است.

وی اظهار داشت: در واقع برآورد کارشناسان این است که بازار مسکن یک بازار سینوسی پنج ساله است یعنی هر پنج سال چرخه سه گانه تورم، تثبیت و رکود تکرار می شود.

وی با بیان اینکه احتمال می رود با مولفه‌های امروزی اقتصاد ایران، بازار مسکن مجددا از سال ۱۴۰۴ رونق بگیرد، گفت: طبیعی است تا آن زمان سرمایه گذاران می توانند از فرصت رکود استفاده کرده و سرمایه گذاری لازم برای تولید مسکن و ارائه آن به بازار را در سال ۱۴۰۴ داشته باشند.

کیفیت مصالح و قیمت ها براساس محلات و مناطق متفاوت است

این کارشناس با بیان اینکه در همه شهرها تنوع گسترده ای از مسکن از لحاظ متراژ و کیفیت مصالح وجود دارد، تصریح کرد: کیفیت مصالحی که در یک ساختمان بکار می رود در محلات و مناطق مختلف و حتی در یک منطقه متفاوت است و این موضوع منحصر به فضای ساخت و ساز استان گیلان نیست.
وی ادامه داد: برای ساخت مسکن در محله‌ها و مناطق ضعیف بیشتر از مصالح ضعیف‌تر استفاده می شود تا با کشش خرید مردم در آن منطقه همخوانی داشته باشد چراکه اگر در یک منطقه ضعیف از مصالح درجه یک صادراتی که دارای قیمت بالاتری هستند، استفاده شود، مردم قدرت خرید آن محصول را نخواهند داشت و کسانی که در آمدشان به خرید مسکن در مناطق به اصطلاح بالای شهر برسد در منطقه ضعیف سرمایه گذاری نمی کنند و ساکن نمی شوند.
دکتر زالی خاطر نشان کرد: طبیعی است که مصالح بکار رفته در ساختمان متناسب با جامعه هدف است و ربطی به گیلان ندارد؛ در این استان هم همچون سایر شهرهای کشور این اتفاق می افتد بنابراین افزایش قیمت‌ها در نحوه استفاده از مصالح با کیفیت‌های مختلف تاثیر یکسان دارد.
وی یادآور شد: در مجموع افزایش قیمت‌ها می‌تواند اثر خود را حتی در نوع مصالحی که قرار است در ساخت مسکن بکار رود، نشان دهد؛ به عبارت دیگر افت عمومی و فراگیر کیفیت مصالح در بازار ساخت و ساز را شاهد خواهیم بود و این افت به همه محلات با هر سطحی تسری پیدا کرده و کیفیت کاهش پیدا خواهد کرد.

وی با اشاره به اینکه به دلیل گرانی مسکن و ناتوان ماندن خانواده‌ها در مخارج زندگی، اجاره اشتراکی چند خانواده به سبک زندگی در حال ظهور تبدیل می شود و بیم آن می‌رود این پدیده جدید فراگیر شود، تصریح کرد: این موضوع دارد تبدیل به سبک زندگی در کشورمان می شود که در بلند مدت آسیب های بسیاری به همراه دارد بنابراین این هم موضوعی است که باید به آن دقت شود.

این کارشناس گفت: در سال ۱۳۸۵ گفته می شد، مسکن مهر می تواند مشکل مسکن را برای همیشه حل کند و هیچ کسی تا یک دهه آینده نیازمند مسکن نخواهد بود و بساط گرانی از بازار مسکن برچیده خواهد شد ولی از آن اقدام تاکنون، بیش از ۱۵ سال می گذرد و بازار مسکن تلاطم های متعددی را تجربه کرده است که برخی از این تلاطم ها بخصوص مورد اخیر در تاریخ بازار مسکن کشور بی سابقه بوده است.

وی معتقد است که اکنون می توان نتیجه گرفت تا زمانی که دولت متولی مسکن در کشور باشد بازار مسکن سامان نخواهد گرفت.

وی افزود: دولت باید مشوق بخش خصوصی برای تولید مسکن باشد و از فناوری های جدید در تولید انبوه مسکن حمایت کند تا سرمایه گذاری فزاینده به این بازار پراستعداد جذب شود.

بافت فرسوده می تواند کمک موثری برای تولید مسکن باشد

وی اظهار کرد: دولت باید از هزاران هکتار بافت های فرسوده‌ای که داخل شهرها وجود دارد استفاده و با ارائه انواع مشوق ها و معافیت ها باعث سرریز سرمایه گذاری به این پهنه ها شود؛ نقش دولت در بافت فرسوده علی رغم ابلاغ مشوق های ۱۹ گانه به شهرداری ها سازنده نیست و خیلی از شهرها بخصوص شهر رشت در خصوص اجرای موارد تشویقی تردید دارند.

دکتر زالی خواست تا وزارت راه و شهرسازی بافت های فرسوده را از قوانین سنتی طرح تفصیلی مستثنی کرده و با ابلاغ قاعده یکپارچه برای نوسازی بافت های فرسوده شهرهای کشور بر اساس برخی شاخص‌ها مانند عرض معابر در بافت های فرسوده، ویژگی‌های طبیعی، بافت زمین شناسی و معافیت های لازم از عوارض زمینه حضور سرمایه گذاران را فراهم کنند.

وی خاطر نشان کرد: به عبارت دیگر دولت و شهرداری‌ها از منفعت و درآمد کوتاه مدت خود برای کسب منفعت اجتماعی بلند مدت عدول کرده و اجازه دهند بافت فرسوده با مشارکت بخش خصوصی روند نوسازی و بهسازی خود را ادامه دهد.

این کارشناس معتقد است که اجرای این پیشنهاد می تواند در میان مدت سه تا پنج سال چهره بافت های فرسوده کشور را با تولید انبوده مسکن متحول و تب بازار مسکن را بشکند.

ده است اما باید دقت شود که نقاط ضعف برنامه مسکن مهر در اجرای نهضت ملی مسکن مد نظر قرار بگیرد. در اجرای مسکن مهر فضاهایی از شهرها و اطراف شهرها زیربار سرمایه گذاری و تولید مسکن رفتند که فاقد زیر ساخت ها و زیر بناهای اولیه برای سکونت بودند؛ ضمن اینکه از ایمنی لازم برخوردار نبودند و در بلند مدت هزینه های زیادی را بر جامعه تحمیل خواهد کرد. البته مسکن مهر رشت از ویژگیهای سازه ای و طراحی خوب و قابل قبولی نسبت به سایر شهرهای کشور برخوردار است.

شاید همین افزایش قیمت های نامتعارف بود که دستور استاندار را برای تشدید نظارت های جدی بازرسان در جلسه شورای مسکن استان در پی داشت.

تاکید استاندار گیلان بر نظارت فراگیر و جدی بر بازار مسکن

استاندار گیلان با تاکید بر لزوم نظارت جدی بر بازار مسکن و همکاری همه دستگاه‌های مربوط به کنترل قیمت‌ها گفت: بازار مسکن در تمام مناطق استان باید تحت نظارت جدی قرار گیرد.

اسدالله عباسی افزود: بازرسی بازار مسکن در مناطق مختلف گیلان نباید صوری باشد بلکه این بازرسی‌ها باید فنی و تخصصی انجام شود و گزارش‌های مردمی بطور کامل دریافت شود.

وی با تاکید بر اینکه بازار مسکن در گیلان باید با دقت بیشتر و نظارت جدی‌تر کنترل شود، اضافه کرد: عملکرد بانک‌ها در بخش ارائه تسهیلات مختلف در حوزه مسکن اعم از ودیعه مسکن نیز باید مورد بررسی قرار گیرد، ضمن اینکه پرداخت تسهیلات مسکن به متقاضیان باید سرعت بخشیده شود.

نماینده عالی دولت در استان گیلان با اشاره به طرح جوانی جمعیت و ارائه برنامه‌های دولت در این بخش اعم‌از مسکن خاطر نشان کرد: برنامه‌های مربوط به طرح جوانی جمعیت بسیار حائز اهمیت است و جوانانی که تازه ازدواج کرده‌اند و متقاضی مسکن هستند باید در اولویت قرار گیرند.

عباسی با بیان اینکه برای ساخت مسکن در برخی از شهرستان‌های گیلان متقاضی وجود دارد اما زمین کافی نیست، اظهار کرد: برای فراهم کردن زمین به منظور ساخت مسکن برای متقاضیان باید تدبیر شود، نه اینکه بگوییم زمین نداریم.

وی بیان کرد: در این بخش، زمین به منظور ساخت مسکن برای متقاضیان زمین‌هایی که کاربری و قابلیت مسکونی دارند، معرفی شود ضمن اینکه برای واحدهای خالی مبنی بر اینکه چرا عرضه نمی ‌شوند نیز اعمال قانون صورت گیرد.

نماینده عالی دولت در گیلان با اشاره به موضوع مالیات بر خانه‌های خالی خاطر نشان کرد: برای واحدهای خالی در استان باید مالیات اخذ شود تا صاحبان آنان به عرضه این واحدها مجبور شوند.

عباسی در ادامه به اجرای طرح ملی مسکن و ساخت واحدهای مسکونی در قالب این طرح برای متقاضیان ثبت نام شده در استان گیلان اشاره و اضافه کرد: در این طرح آورده بانک و متقاضی مد نظر است از اینرو اگر متقاضی نتواند آورده را ارائه دهد، فرد دیگری جایگزین شود.

استاندار گیلان اظهار کرد: گزارش مربوط به موضوع بازآفرینی بافت‌های فرسوده که وظایف دستگاه‌هایی اعم از شهرداری ها، راه و شهرسازی و بنیاد مسکن است باید بررسی و دقیق ارائه شود.

افزایش نامتعارف اجاره بها و قیمت مسکن منحصر به گیلان نیست اما شرایط جغرافیایی گیلان این موضوع را در این استان تشدید کرده است که باید مراقبت کرد تا ساکنان گیلان زمین به واسطه این شرایط آسیب نبینند.

سهمیه گیلان در نهضت ملی مسکن برای چهار سال حدود یکصد هزارواحد مسکونی است.

/ایرنا